Im konkreten Fall hatte ein Mieter über einen langen Zeitraum seine Miete nur unregelmäßig gezahlt. Teilweise blieben ganze Monatsmieten aus, in anderen Fällen erfolgten Zahlungen verspätet oder unvollständig. Die Vermieterin kündigte daraufhin sowohl außerordentlich fristlos als auch hilfsweise ordentlich. Der Mieter wollte bleiben und wandte sich gegen die Kündigung vor Gericht. Grundsätzlich kann ein Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Ein Mietrückstand gilt als solche Pflichtverletzung, wenn sie eine Monatsmiete übersteigt und mindestens einen Monat andauert. 

Nachzahlung ändert nichts
Ein wichtiger Streitpunkt zwischen den Parteien war die Verrechnung der verspäteten Zahlungen. Der Mieter hatte einen Betrag überwiesen mit dem Verwendungszweck „3 Monate Schuldmiete“. Das Gericht stellte fest, dass bei einer fehlenden genaueren Bezeichnung immer die ältesten Rückstände zuerst getilgt werden. Das Gericht betonte außerdem, dass für eine ordentliche Kündigung keine vorherige Abmahnung erforderlich ist, anders als bei einer fristlosen Kündigung. Entscheidend sei das lang andauernde unregelmäßige Zahlungsverhalten, das die vertragliche Pflichtverletzung ausmachte. Zudem stellte das Gericht klar, dass nachträgliche Zahlungen des Mieters nicht automatisch dazu führen, dass die ordentliche Kündigung unwirksam wird, selbst wenn sie innerhalb der gesetzlichen Schonfrist erfolgen. 

Fazit: Vermieter können bei Mietrückstand eine ordentliche Kündigung aussprechen. Dabei sollten die Mietrückstände und eventuell getätigte Nachzahlungen ordentlich dokumentiert werden. Mieter sollten im Falle von drohenden Zahlungsschwierigkeiten rechtzeitig mit dem Vermieter sprechen, um nach einer gemeinsamen Lösung zu suchen.